审判研究

您现在的位置:首页 >> 审判研究  >>典型案例

空中花园变身消防避难所 业主诉开发商违约被驳回

作者:原创 来源:本站 发布时间:2012年02月14日 点击数:6876

  宁波某单身公寓在卖房广告中宣称的“空中花园”,在现实中却成了消防避难层,如此巨大的落差让业主难以接受,94名业主遂将房产商起诉至浙江省宁波市鄞州区人民法院。
  几年前,业主们在《城市之巅》刊物上看到这座单身公寓的介绍,然后看了样板房,都感到非常满意,于是和被告签订了商品房买卖合同。
  但实际交房时,业主们发现房子与开发商宣传资料上的说明大相径庭:空调主机外机放置柜竟然在室内,严重影响空间使用;房间内部装修与样板房严重不符;开发商承诺在地上的非机动车位改为了地下,却增加了商务房和商铺;宣传时号称五星级酒店的大堂装修却比较简单。更为离谱的是,原先颇吸引眼球的16层、32层的“空中花园”,最后竟然成了消防避难层。
  在庭审中,原告认为他们拿到的房子与房产商当初的宣传说明和允诺不符,存在严重瑕疵,开发商没有按合同约定尽义务,已构成违约,要求房产商依约兑现包括“空中花园”在内的所有宣传时的承诺,并向他们返还合计380多万元的购房款。
  被告则认为,《城市之巅》刊物上的广告只是吸引大家看房,其中的宣传内容不构成合同内容;而样板房同样不能作为买卖双方确定各自权利义务的依据;至于宣传资料对“空中花园”的描述,也并非一定要兑现。因为,房产商跟购房人在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定,仅以《买卖合同》、附件及补充协议作为明确双方权利义务的唯一依据。有关房屋和设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允诺或说明,对双方均无约束力。
  鄞州法院一审认为,广告宣传和样板房不构成买卖合同内容,因此房产商没有履行的义务,一审驳回了原告的全部诉讼请求。
  原告不服,提起上诉,近日,宁波中院作出了维持原判的判决。

  ■法官说法■

  售房宣传资料未必构成合同内容

  一审承办法官俞昉认为,本案的焦点在于被告在《城市之巅》中的宣传内容和其提供的样板房是否构成商品房买卖合同,即这些广告宣传对被告是否具有约束力。
  在一般情况下,商品房的销售广告和宣传资料,其法律性质为要约邀请,除非出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。而本案中,买卖双方在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定,仅以《买卖合同》、附件及补充协议作为明确双方权利义务的唯一依据,双方此前有关该房屋和设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允诺或说明,对双方均无约束力。故本案中,宣传资料不构成合同的内容,房产商并无履行之责。而且,本案的买卖合同对实际房屋情况有明确说明,并附有室内图纸让客户签字确认,这等于开发商已经明确告知业主:我卖给你的房子实际是这样的,并非广告宣传中的那样,如此一来,那些广告宣传就不是影响消费者购房的决定因素了。
  消费者根据广告宣传获得商品和服务信息,这是现代社会经济领域的一种普遍现象。然而,在面对五花八门的宣传资料时,消费者通常会将宣传内容理所当然地等同于商家提供的商品,如本案中,各原告依据房产公司的宣传资料和样板房来确定实际应交付商品房的标准,而未注意到宣传资料中关于“要约邀请”的说明和商品房买卖合同中对此所作的排除约定,由此,极易导致无法实现自己最初的购房意愿。因此,法官提醒消费者,在消费过程中,要学会阅读合同,将之与单纯的广告宣传相区别,以保护自己的利益。另一方面,商家广告宣传的过程中也应该严守道德底线,避免夸大、不实的宣传,从而减少类似纠纷的发生。
 
 

责任编辑:超级管理员